La obra de un local y la apertura de la actividad se tramitan por separado. La Ley 12/2012 sustituye la licencia previa por declaración responsable o comunicación previa para las actividades comerciales y de servicios de su anexo en establecimientos de hasta 750 m² de superficie útil de exposición y venta, y tampoco exige licencia para las obras de acondicionamiento que no necesiten proyecto. En Andalucía la LISTA regula las obras, y cada ayuntamiento tiene su ordenanza de actividades. Nosotros no tramitamos: ejecutamos la obra cuando el trámite está en regla.
¿Por qué hay que distinguir entre obra y actividad?
Porque son dos controles municipales con objetivos diferentes. El control de la obra comprueba que lo que vas a construir respeta el planeamiento y la normativa de edificación: tabiques, fachada, estructura, instalaciones. El control de la actividad comprueba que el negocio que vas a ejercer puede funcionar en ese local con seguridad, salubridad y sin molestias a terceros.
Un mismo local puede necesitar ambos o solo uno. Si reformas una tienda sin cambiar de actividad, quizá solo haya trámite de obra. Si abres un negocio nuevo en un local que no necesita obras, quizá solo haya trámite de actividad. Y si haces las dos cosas, lo habitual es que se coordinen, a veces en un único procedimiento y a veces en dos. Cómo se articulan depende del ayuntamiento (procedimiento concreto en cada municipio: pendiente de verificar).
¿Qué dice la Ley 12/2012 sobre comercios y servicios?
La Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, se aplica a las actividades comerciales minoristas y a determinados servicios que figuran en su anexo, realizados en establecimientos permanentes cuya superficie útil de exposición y venta al público no supere los 750 m².
Para esas actividades establece tres ideas principales:
- No puede exigirse licencia previa para iniciar o desarrollar la actividad.
- Tampoco es exigible licencia previa para las obras ligadas al acondicionamiento del local, siempre que no requieran redactar un proyecto de obra según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
- Esas licencias se sustituyen por declaraciones responsables o comunicaciones previas.
Que no haya licencia previa no significa que no haya control: el ayuntamiento puede comprobar después que lo declarado es cierto. Y que una actividad esté o no en el anexo es algo que debe confirmar tu técnico (encaje de tu actividad concreta en el anexo: pendiente de verificar).
¿Cómo regula Andalucía las obras en un local?
En Andalucía, la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), distingue entre las actuaciones sometidas a licencia urbanística y las sometidas a declaración responsable o comunicación previa. Su artículo 138 incluye en el régimen de declaración responsable, entre otras, las obras menores que no requieren la intervención de un técnico, y los ayuntamientos publican modelos específicos para ello.
Las obras que afectan a estructura, a la configuración exterior del edificio o que necesitan proyecto técnico siguen otro camino y suelen requerir más documentación. El cambio de uso es un supuesto propio, que trata el planeamiento de cada municipio. Si tu obra cambia la distribución, toca fachada o se acompaña de un cambio de actividad, pide a tu técnico que lo confirme antes de presupuestar (clasificación exacta de tu obra según la ordenanza municipal: pendiente de verificar).
¿Qué establece la ordenanza de actividades de Málaga capital?
La ordenanza del Ayuntamiento de Málaga que regula el ejercicio de actividades mediante declaración responsable, comunicación previa y licencia de apertura establece la declaración responsable como régimen general para los establecimientos que se abren, amplían o reforman. La declaración permite iniciar la actividad desde su presentación, aunque no es una autorización administrativa y queda sujeta a comprobación.
La licencia de apertura se reserva para dos grupos: las actividades incluidas en el nomenclátor y catálogo andaluz de espectáculos públicos, actividades recreativas y establecimientos públicos, y las que necesitan informe del servicio de prevención de incendios según la ordenanza municipal correspondiente. Para la declaración responsable, la ordenanza pide documentación urbanística previa, como un certificado de síntesis urbanística o un informe de viabilidad de la Gerencia Municipal de Urbanismo.
El texto que hemos consultado remite al catálogo del Decreto 78/2002 (posibles modificaciones posteriores de la ordenanza y del catálogo andaluz: pendiente de verificar). En el resto de municipios de la provincia, cada ayuntamiento tiene su propia regulación.
¿Qué documentación suele pedir el ayuntamiento?
Sin entrar en cada ordenanza, hay documentos que aparecen con frecuencia en los trámites de actividad y de obra de un local:
- Identificación del titular y del local, y referencia catastral.
- Documentación urbanística previa que acredite que el uso es compatible.
- Memoria o proyecto técnico firmado, cuando el alcance de la obra o la actividad lo requieran.
- Planos de distribución, accesibilidad y medidas de seguridad en caso de incendio.
- Presupuesto de la obra, que suele servir para calcular tasas e impuestos municipales.
- Justificante de pago de las tasas correspondientes.
Nuestro presupuesto por partidas puede servir de base para el presupuesto de obra que pide el trámite, pero la documentación técnica la prepara y firma tu técnico (lista exacta de documentos: pendiente de verificar con cada ayuntamiento).
¿En qué momento empieza la obra?
Nosotros no empezamos una obra hasta que la comunicación o la licencia que corresponda está presentada u obtenida. No es un formalismo: si el ayuntamiento detecta una obra sin título, puede ordenar su paralización, y el retraso lo pagas tú en forma de alquiler sin actividad.
Lo que sí podemos hacer mientras tanto es preparar todo lo que no es obra: cerrar el presupuesto, elegir materiales, pedir los que tienen plazo de entrega largo y fijar el calendario. Así, cuando el trámite está listo, la obra arranca sin esperas. Lo explicamos en planificar una reforma de local sin perder ventas.
¿Qué hacemos nosotros y qué no en este proceso?
Para que no haya malentendidos, este es el reparto:
- Tu técnico estudia la viabilidad, redacta la documentación y, normalmente, te ayuda con la presentación.
- Tú, como titular, presentas la declaración responsable o solicitas la licencia y pagas las tasas.
- Nosotros presupuestamos por partidas, ejecutamos la obra según la documentación, coordinamos gremios e instaladores autorizados colaboradores y entregamos limpio.
Si tu local es de hostelería, la parte de obra la detallamos en obra para bares y restaurantes; para comercios, en reforma de local comercial.
Fuentes oficiales
- Ley 12/2012, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios – Título I (texto consolidado)
- Ley 7/2021 (LISTA), arts. 137–138, citada en modelo municipal de declaración responsable de obra menor
- Ayuntamiento de Málaga – Ordenanza reguladora del ejercicio de actividades mediante declaración responsable, comunicación previa y licencia de apertura
Bauman Raymond Attila · Reforma Locales Málaga · Avenida Antonio Belón 3, Marbella. Última revisión: 05/11/2026.
