Antes de alquilar un local conviene comprobar que el uso urbanístico admite tu actividad, que los estatutos de la comunidad no la limitan, qué acometidas existen, si hay salida de humos viable cuando la necesites, si cabe un aseo con las medidas exigibles, la altura libre real y si la carencia cubre trámites y obra. Las cuestiones legales las confirma tu técnico; nosotros podemos valorar contigo el alcance de la obra.
¿Permite el planeamiento mi actividad en este local?
Es la primera duda y la que menos se pregunta. Que en el local haya funcionado antes otro negocio no garantiza que el tuyo pueda hacerlo: las condiciones pueden ser distintas según la actividad. Quien debe confirmarlo es tu técnico o el propio ayuntamiento, por ejemplo mediante una consulta o un certificado urbanístico.
En Málaga capital, la ordenanza de actividades pide, para la declaración responsable, documentación urbanística previa como el certificado de síntesis urbanística o un informe de viabilidad de la Gerencia Municipal de Urbanismo. En otros municipios el procedimiento varía. Más contexto en la guía de licencias.
¿Qué dicen los estatutos de la comunidad?
Los estatutos pueden prohibir determinadas actividades, regular rótulos y toldos o imponer condiciones a la fachada. Pide una copia antes de firmar y revísala con tu técnico o abogado. Es especialmente importante en hostelería, donde la salida de humos y el ruido son fuente habitual de conflicto. Lo explicamos en obras en local y comunidad de propietarios.
¿Qué instalaciones tiene realmente el local?
"Tiene luz y agua" puede significar muchas cosas. Comprueba si la acometida eléctrica llega al interior y qué potencia se podría contratar, si hay agua dentro del local y dónde está el punto de conexión al saneamiento. Si necesitas un aseo o una zona de agua lejos de ese punto, el desagüe necesitará pendiente, y eso puede obligar a elevar el suelo.
Pide que te lo confirmen por escrito y, si puedes, que el instalador o tu técnico lo revise antes de firmar.
¿Necesito salida de humos y es viable?
Si tu actividad incluye cocina, la salida de humos es la pregunta decisiva. Debe recorrer un camino que admitan la normativa, el ayuntamiento y la comunidad, normalmente por fachada, patio o un conducto existente hasta cubierta. Si no existe y la comunidad no la admite, la actividad puede ser inviable en ese local por mucha obra que se haga.
No es una duda que resuelva el contratista: la valora tu técnico con el instalador. Nosotros preparamos los pasos y remates cuando la solución está definida; ver obra para bares y restaurantes.
¿Cabe un aseo con las medidas que me pueden exigir?
Muchas actividades necesitan aseo, y cuando los aseos son exigibles el Código Técnico pide al menos uno accesible por cada diez inodoros o fracción. Un aseo accesible ocupa bastante más que uno convencional. Si el local es pequeño o tiene una forma complicada, conviene comprobar antes de firmar que hay un sitio razonable para él, cerca del saneamiento. Lo detallamos en aseos y accesibilidad en locales.
¿Qué altura libre hay de verdad?
La altura del anuncio suele medirse hasta el forjado, pero lo que cuenta es la altura bajo vigas, conductos y otros elementos que no se pueden mover. Esa altura condiciona el falso techo, el paso de instalaciones y la sensación de amplitud. Mídela en varios puntos o pídenos que la midamos en la visita.
¿Cubre la carencia los trámites y la obra?
El periodo de carencia que pactes debería cubrir la documentación técnica, el trámite municipal y la obra, con margen para imprevistos. Es habitual subestimar la primera parte. Antes de negociarla, conviene tener una idea del alcance de obra; podemos visitarlo contigo y preparar una primera valoración. Si dudas de si la inversión compensa, lee merece la pena reformar un local alquilado.
¿Qué dice el contrato sobre las obras?
Además de duración y carencia, el contrato de alquiler suele regular qué obras puede hacer el inquilino, si necesita autorización previa del propietario y en qué estado debe devolver el local. Algunas cláusulas obligan a reponer el estado inicial al terminar, lo que añade una obra de desmontaje al final del contrato. Otras permiten dejar lo construido sin compensación. Lee estas cláusulas con tu abogado antes de firmar y, si vas a hacer una obra importante, intenta dejar descrito en el contrato el alcance previsto.
¿Cómo puede ayudarte una visita previa con el contratista?
Una visita de una hora antes de firmar puede ahorrarte meses de problemas. En ella revisamos contigo la altura libre real, el estado del suelo y de las paredes, la posición del saneamiento y de la acometida, el acceso para material y escombro y los puntos de la fachada que podrían requerir a la comunidad. No sustituye al técnico, pero te da una idea concreta del alcance de obra para negociar la carencia y decidir con información.
Después, si lo deseas, preparamos una primera valoración por partidas a partir de fotos y m². Así puedes comparar el local con otras opciones antes de comprometerte.
Fuentes oficiales
- Ayuntamiento de Málaga – Ordenanza reguladora del ejercicio de actividades mediante declaración responsable, comunicación previa y licencia de apertura
- CTE DB SUA, sección SUA 9 Accesibilidad (texto)
Bauman Raymond Attila · Reforma Locales Málaga · Avenida Antonio Belón 3, Marbella. Última revisión: 05/11/2026.
